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- 25/08/2010

Errata- Matéria:Exclusão de Condômino anti Social


Errata – Comunicamos a todos os associados, e a quem interessar possa, que o texto, publicado na revista enfoque empresarial, n.º21, Ano 4, Página 22, que foi publicado somente parte do texto original de autoria do advogado André Luiz Junqueira, sem o parágrafo que atribui autoria ao Ilustre advogado, acima mencionado.

Abaixo segue a íntegra do texto, acima informado.


Exclusão de Condômino anti Social

O tema em comento nos remete ao um amplo debate sobre a possibilidade ou não de se excluir um ou mais moradores, proprietários ou não, de uma unidade condominial, pelo seu comportamento diante dos demais moradores, e em detrimento das regras emanadas pelo condomínio.
A vida em condomínio nos sugere objetivamente um comportamento dentro de preceitos éticos, sociais, pertinentes a uma convivência em sociedade, onde devemos respeitar:  limites, espaços, privacidade, tudo sempre calcado no bom senso, nas relações humanas.
Ao imaginar a possibilidade da exclusão de alguém do convívio em condomínio, o que a princípio nos parece totalmente descabido, em razão do princípio da função social da propriedade, regra esta emanada da Constituição da República Federativa do Brasil, (Art. 5º), bem como pelo princípio da dignidade humana, também prevista na Constituição (Art. 1º), vejamos que na hipótese o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em diversas ocasiões também deliberou sobre o assunto, sendo que até onde me dado conhecer todas as demandas, tendo como causa de pedir, a questão acima, sempre foram decididas em favor dos condôminos.
A principal alegação dos I. Desembargadores do Tribunal do Rio de Janeiro, foi a de que desta forma, a decisão estaria em confronto direto com a Constituição, contrariando os princípios informados acima.
No sentido acima podemos verificar pela decisão da Apelação Cível (2008.001.11091), tendo como Relator do Recurso o I. Desembargador Edson Vasconcelos, que a exclusão de condômino seria impossível, eis que além de falta de previsão legal, o magistrado por si só não tem o poder de mitigar o direito fundamental a moradia previsto na Constituição da República Federativa do Brasil.
Apesar de tudo nos levar a crer que o condômino não pode ser excluído de sua vida em condomínio, a quem siga outra vertente e defenda hipótese em contrário, como o Ilustre Advogado André Luiz Junqueira, no qual pedimos vênia para transcrever trechos de seu trabalho publicado no Clube Jurídico do Brasil.

"O presente trabalho visa, a abordar a possibilidade de exclusão de condômino ou ocupante do convívio dos demais moradores de um condomínio.
Em 4 anos de vigência, o atual código civil brasileiro, não pode mais ser classificado, como sendo uma "novidade", no atual sistema jurídico> Passaremos a ver que os entendimentos sobre algumas disposições do código ainda não se encontram suficientemente amadurecidas, sendo este trabalho, um pequeno resumo, sobre a possibilidade de se excluir um condômino anti-social do convívio dos demais.
O artigo 1.337 do Código Civil Brasileiro diz:
"Artigo 1.337 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo Único - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia."
Tentamos elaborar um conceito para "anti-social", que é o principal elemento trazido pelo artigo 1.337 do Código Civil Brasileiro. Anti-Social é o que é contrário a sociedade. Quando associado a uma pessoa, anti-social seria aquele que transgride as normas em determinado lugar ou tempo, portanto ao inserirmos esse significado em matéria de condomínio edilício, obtemos o seguinte conceito: Conduta anti-social é toda aquela que transgride as normas internas do condomínio criadas pela convenção, Regimento Interno, ou Assembléia.
Anti-Social também é habitualmente associada a uma pessoa introvertida. Todavia,  não vemos espaço para esse significado, pois ao nosso ver, o Código Civil não criaria multa para punir uma característica que compõe um direito de personalidade do condômino. Interpretação diversa iria de encontro às disposições do próprio código civil (artigo 21) e, principalmente, ao princípio da dignidade humana (artigo 1º, III da Constituição da República Federativa do Brasil).
Constatamos que é entendimento pacífico que a norma citada prevê a multa para o condômino nocivo, conduto o questionamento que desejamos propor é o seguinte: O condômino que infringe seu dever condominial (artigo 1.336 do CCB) e, abusando do seu direito de propriedade prejudica os demais, poderia ser excluído do condomínio judicialmente?
Segundo o Desembargador Américo Izidoro Angélico do tribunal de Justiça de São Paulo:
"... pode o juiz, então, ante a evidência dos fatos, da prova inequívoca e do convencimento da verossimilhança, decidir pela exclusão do co-proprietário da unidade condominial, continuando este com seu patrimônio podendo locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo, perdendo porém o direito de convivência naquele condomínio"
De acordo com entendimento do Desembargador, o artigo 461 do Código de Processo Civil é a principal fundamentação legal para exclusão judicial de um condômino ou ocupante.
Renomados doutrinadores estão se mostrando favoráveis a tese da exclusão do condômino nocivo.
Marco Aurélio Bezerra de Melo, professor e defensor público, afirmou em seu livro Direito das Coisas (pág. 262):
"Entendemos que a assembléia, com o quorum especial, previsto no caput (três quartos) poderá deliberar a interdição temporária do uso na unidade habitacional ou até mesmo a privação da coisa por parte do condômino ou do possuidor."
Para punir o condômino ou possuidor por seu comportamento, com multa de 10 quotas ou exclusão, não basta que a conduta seja proibida pela convenção do condomínio, seus atos devem causar incompatibilidade de convivência com os demais comunheiros. Por isso entendemos que condômino/ocupante que cause transtornos insuportáveis pode ser proibido de ingressar no condomínio, uma vez que sua conduta não atende a função social da propriedade e prejudique o direito de propriedade dos demais.
Hoje não podemos negar que os condomínios são grandes fontes de conflitos sociais, fato este que, por si só, obriga os intérpretes da lei a refletirem sobre os melhores meios de apaziguamento destes conflitos.
Diante de tais argumentos, entendemos que, a exclusão temporária ou definitiva de condômino anti-social é possível desde que haja previsão convencional e após se esgotar todos os outros recursos previstos nas normas internas do condomínio. Após a aprovação da exclusão por 3/4 dos condôminos em assembléia e dando direito de defasa ao condômino nocivo, ação judicial deverá ser ajuizada para se executar a decisão do condomínio.

Dr. Marcelo Moura Chales


 
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